Verkehrswertgutachten

Mietwertgutachten

Wann wird ein Mietwertgutachten benötigt?

Der Mietwert einer Immobilie ist Beurteilungsgrundlage für die Mietwertermittlung, für Mietvereinbarungen sowie für den Ansatz kalkulatorischer Kosten bei gewerblicher oder freiberuflicher Eigennutzung von Räumen. Mietwerte benötigen auch Gemeinden, die eine Zweitwohnungssteuer erheben. Beurteilungsgrundlage für eine Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz ist allerdings nicht der Mietwert, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete, die mit dem Mietwert oft nicht übereinstimmt.

Der Mietwert kann definiert werden als der nachhaltig am Markt zu erzielende Mietpreis für Räume. Dabei wird vorausgesetzt, dass Informationssymmetrie beider Parteien und Entscheidungsalternativen bestehen. Im Sinne des Bewertungsgesetzes ergibt sich der Nutzwert von Räumen (=Mietwert) aus den üblichen Mittelpreisen am Verbrauchsort. Der Mietwert ist im Wesentlichen abhängig von der Lage der Räume, deren Zustand, der vorhandenen Ausstattung und der Raumaufteilung. Bei Mietwohnungen entspricht der Mietwert dem Wohnwert, bei Gewerberäumen dem Nutzungswert der Räume.

Mietbegriffe

Nettokaltmiete:

Bei den weiteren Untersuchungen wird ein Mietbegriff zugrunde gelegt, welcher die Betriebskosten nach § 27 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) nicht enthält, nachfolgend im Gutachten als Nettokaltmiete bezeichnet. Es ist das Entgelt, das alleine als Gegenleistung für den Gebrauch der Mietsache selbst zu zahlen ist.

Branchenübliche Miete, platzübliche Miete

Diese Begriffe haben nur im Zusammenhang mit gewerblichen Mietverhältnissen eine Bedeutung. Branchenüblich kann z.B. eine Miete für Lagereinrichtungen sein. Eine platzübliche Miete oder Platzmiete ist eine Miete die üblicherweise einheitlich von Vermietern gefordert wird, z.B. an einer bestimmten Straße, einem bestimmten Platz, zudem für einen bestimmten Bereich oder eine bestimmte Straßenseite. Das können auch Durchschnittsmieten für ein abgegrenztes Einkaufszentrum sein.

üblich, ortsüblich, marktüblich

Der Begriff der Üblichkeit stellt einen unbestimmten Rechtsbegriff dar, der wirtschaftlich als ein Durchschnittswert zu verstehen ist und technisch durch statistische Mittelwerte ausgedrückt werden kann. Um auf eine Üblichkeit schließen zu können, wird eine bestimmte Datenmenge benötigt. Beziehen sich diese Daten auf einen geographisch genau abgegrenzten Bereich, so spricht man vom „Ortsüblichen“. Wenn außerdem die Verhältnisse, die genau zum Zeitpunkt der Betrachtung vorlagen, zu untersuchen sind, so ist darunter das „Marktübliche“ zu verstehen. „Marktüblich“ und „ortsüblich“ sind keine sich gegenseitig zwangsläufig ausschließenden, sondern ergänzende Begriffe.

Neumiete / Bestandsmiete

Unter Neumieten versteht man Mietpreise, die zwischen Vermieter und Mieter erstmals vereinbart wurden. Wird bei einem bestehenden Mietverhältnis während der Vertragslaufzeit die Miete geändert (i.d.R. erhöht), handelt es sich bei der geänderten Miete um eine Bestandsmiete. 

Staffelmiete

Bei einer Staffelmietvereinbarung ist die zukünftige Mietpreisentwicklung von vornherein festgelegt. Die Höhe der Miete und Zeitpunkt der Anpassung sind eindeutig geregelt. 

Umsatzmiete, Indexmiete

Bei der Umsatzmiete (gelegentlich im Einzelhandel, oftmals bei Pachtverträgen mit brauereigebundenen Gaststätten) wird die Höhe der Mietzahlung prozentual vom realisierten Umsatz abhängig gemacht, wobei ein vereinbarter Sockelbetrag üblich ist. 

Die Indexmiete (Wertsicherungsvereinbarung im gewerblichen Bereich) ist von einer bestimmten, vertraglich vereinbarten Entwicklung einer statistisch ermittelten Messzahl abhängig (i.d.R. Preisindex der Lebenshaltung einer bestimmten Personengruppe).

Bei einem bevorstehenden Kauf einer Bestandsimmobilie sind im Vorfeld viele Fragen zu klären. Wenn Sie sich nicht gerade für einen Neubau entschieden haben, ist nach unserer Erfahrung bei älteren Immobilien in den meisten Fällen ein Instandhaltungsrückstau vorhanden. Wo und in welcher Höhe können wir gern bei einer gemeinsamen Besichtigung ermitteln. Auch der bauliche Zustand einer Immobilie ist für Laien auf den ersten Blick nicht objektiv zu erfassen.

Unsere Aufgabe besteht darin, Ihnen einen Überblick zu verschaffen, damit eine objektive Verhandlungsgrundlage vorliegt. Hieraus sollen die Kosten für die Instandhaltungsmaßnahmen und der damit verbundene Kaufpreis hervorgehen. Diese Zusammenfassung können Sie gern mündlich oder auch schriftlich bekommen.   

Welche Unterlagen benötigen wir?

Von Ihnen benötigen wir grundsätzlich das Grundbuch, bei Wohnungen auch die Teilungserklärung, Grundrisszeichnungen, Flächenaufstellungen und die Katasterkarte. Falls Sie in Ihren Unterlagen diese Dokumente nicht finden können, werden wir diese mit der entsprechenden Vollmacht von Ihnen bei der jeweiligen Behörde nachfragen.

Wieviel kostet eine Kaufberatung?

Der Preis für eine Kaufberatung orientiert sich bei uns nicht am ermittelten Verkehrswert der Immobilie. Abhängig von Art und Nutzung der Immobilie vereinbaren wir bereits im Vorfeld einen Festpreis. Darüber hinaus spielt auch eine Rolle, ob Sie eine mündliche oder schriftliche Stellungnahme wünschen. Für öfters nachgefragte Immobilien  können Sie sich unter Preise informieren.

Falls Ihr Objekt nicht in eine dort angegebene Kategorie fällt, erstellen wir Ihnen gern ein individuelles und unverbindliches Angebot. Selbstverständlich auch zum Festpreis.

In den folgenden Städten und Landkreisen erstellen wir für Sie Verkehrswertgutachten.

Name	Landkreis
Adorf/Vogtl.	Vogtlandkreis
Altenberg	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Altmittweida	Mittelsachsen
Amtsberg	Erzgebirgskreis
Annaberg-Buchholz	Erzgebirgskreis
Arnsdorf	Bautzen
Arzberg	Nordsachsen
Aue	Erzgebirgskreis
Auerbach	Erzgebirgskreis
Auerbach/Vogtl.	Vogtlandkreis
Augustusburg	Mittelsachsen
Bad Brambach	Vogtlandkreis
Bad Düben	Nordsachsen
Bad Elster	Vogtlandkreis
Bad Gottleuba-Berggießhübel	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Bad Lausick	Leipzig
Bad Muskau / Mužakow	Görlitz
Bad Schandau	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Bad Schlema	Erzgebirgskreis
Bahretal	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Bannewitz	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Bärenstein	Erzgebirgskreis
Bautzen / Budyšin	Bautzen
Beiersdorf	Görlitz
Beilrode	Nordsachsen
Belgern-Schildau	Nordsachsen
Belgershain	Leipzig
Bennewitz	Leipzig
Bergen	Vogtlandkreis
Bernsdorf	Zwickau
Bernsdorf (Oberlausitz)	Bautzen
Bernstadt a. d. Eigen	Görlitz
Bertsdorf-Hörnitz	Görlitz
Bischofswerda	Bautzen
Bobritzsch-Hilbersdorf	Mittelsachsen
Bockau	Erzgebirgskreis
Böhlen	Leipzig
Borna	Leipzig
Börnichen/Erzgeb.	Erzgebirgskreis
Borsdorf	Leipzig
Bösenbrunn	Vogtlandkreis
Boxberg/O.L.	Görlitz
Brand-Erbisdorf	Mittelsachsen
Brandis	Leipzig
Breitenbrunn/Erzgeb.	Erzgebirgskreis
Bretnig-Hauswalde	Bautzen
Burgstädt	Mittelsachsen
Burkau / Porchow	Bautzen
Burkhardtsdorf	Erzgebirgskreis
Callenberg	Zwickau
Cavertitz	Nordsachsen
Chemnitz	– (kreisfrei)
Claußnitz	Mittelsachsen
Colditz	Leipzig
Coswig	Meißen
Crimmitschau	Zwickau
Crinitzberg	Zwickau
Crostwitz / Chrósćicy	Bautzen
Crottendorf	Erzgebirgskreis
Cunewalde	Bautzen
Dahlen	Nordsachsen
Delitzsch	Nordsachsen
Demitz-Thumitz	Bautzen
Dennheritz	Zwickau
Deutschneudorf	Erzgebirgskreis
Diera-Zehren	Meißen
Dippoldiswalde	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Döbeln	Mittelsachsen
Doberschau-Gaußig / Dobruša-Huska	Bautzen
Doberschütz	Nordsachsen
Dohma	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Dohna	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Dommitzsch	Nordsachsen
Dorfchemnitz	Mittelsachsen
Dorfhain	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Drebach	Erzgebirgskreis
Dreiheide	Nordsachsen
Dresden	– (kreisfrei)
Dürrhennersdorf	Görlitz
Dürrröhrsdorf-Dittersbach	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Ebersbach	Meißen
Ebersbach-Neugersdorf	Görlitz
Ehrenfriedersdorf	Erzgebirgskreis
Eibenstock	Erzgebirgskreis
Eichigt	Vogtlandkreis
Eilenburg	Nordsachsen
Ellefeld	Vogtlandkreis
Elsnig	Nordsachsen
Elsterberg	Vogtlandkreis
Elsterheide / Halštrowska hola	Bautzen
Elstertrebnitz	Leipzig
Elstra / Halštrow	Bautzen
Elterlein	Erzgebirgskreis
Eppendorf	Mittelsachsen
Erlau	Mittelsachsen
Falkenstein/Vogtl.	Vogtlandkreis
Flöha	Mittelsachsen
Frankenberg/Sa.	Mittelsachsen
Frankenthal	Bautzen
Frauenstein	Mittelsachsen
Fraureuth	Zwickau
Freiberg	Mittelsachsen
Freital	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Frohburg	Leipzig
Gablenz / Jabłońc	Görlitz
Geithain	Leipzig
Gelenau/Erzgeb.	Erzgebirgskreis
Geringswalde	Mittelsachsen
Gersdorf	Zwickau
Geyer	Erzgebirgskreis
Glashütte	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Glaubitz	Meißen
Glauchau	Zwickau
Göda / Hodźij	Bautzen
Gohrisch	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Görlitz	Görlitz
Gornau/Erzgeb.	Erzgebirgskreis
Gornsdorf	Erzgebirgskreis
Grimma	Leipzig
Gröditz	Meißen
Groitzsch	Leipzig
Groß Düben / Dźěwin	Görlitz
Großdubrau / Wulka Dubrawa	Bautzen
Großenhain	Meißen
Großharthau	Bautzen
Großhartmannsdorf	Mittelsachsen
Großnaundorf	Bautzen
Großolbersdorf	Erzgebirgskreis
Großpösna	Leipzig
Großpostwitz/O.L. / Budestecy	Bautzen
Großröhrsdorf	Bautzen
Großrückerswalde	Erzgebirgskreis
Großschirma	Mittelsachsen
Großschönau	Görlitz
Großschweidnitz	Görlitz
Großweitzschen	Mittelsachsen
Grünbach	Vogtlandkreis
Grünhain-Beierfeld	Erzgebirgskreis
Grünhainichen	Erzgebirgskreis
Hähnichen	Görlitz
Hainewalde	Görlitz
Hainichen	Mittelsachsen
Halsbrücke	Mittelsachsen
Hartenstein	Zwickau
Hartha	Mittelsachsen
Hartmannsdorf	Mittelsachsen
Hartmannsdorf b. Kirchberg	Zwickau
Hartmannsdorf-Reichenau	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Haselbachtal	Bautzen
Heidenau	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Heidersdorf	Erzgebirgskreis
Heinsdorfergrund	Vogtlandkreis
Hermsdorf/Erzgeb.	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Herrnhut	Görlitz
Hirschfeld	Zwickau
Hirschstein	Meißen
Hochkirch / Bukecy	Bautzen
Hohendubrau / Wysoka Dubrawa	Görlitz
Hohenstein-Ernstthal	Zwickau
Hohndorf	Erzgebirgskreis
Hohnstein	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Horka	Görlitz
Hoyerswerda / Wojerecy	Bautzen
Jahnsdorf/Erzgeb.	Erzgebirgskreis
Jesewitz	Nordsachsen
Johanngeorgenstadt	Erzgebirgskreis
Jöhstadt	Erzgebirgskreis
Jonsdorf, Kurort	Görlitz
Käbschütztal	Meißen
Kamenz / Kamjenc	Bautzen
Kirchberg	Zwickau
Kitzscher	Leipzig
Klingenberg	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Klingenthal	Vogtlandkreis
Klipphausen	Meißen
Kodersdorf	Görlitz
Kohren-Sahlis	Leipzig
Königsbrück	Bautzen
Königsfeld	Mittelsachsen
Königshain	Görlitz
Königshain-Wiederau	Mittelsachsen
Königstein/Sächs. Schw.	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Königswalde	Erzgebirgskreis
Königswartha / Rakecy	Bautzen
Kottmar	Görlitz
Krauschwitz / Krušwica	Görlitz
Kreba-Neudorf / Chrjebja-Nowa Wjes	Görlitz
Kreischa	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Kriebstein	Mittelsachsen
Krostitz	Nordsachsen
Kubschütz / Kubšicy	Bautzen
Lampertswalde	Meißen
Langenbernsdorf	Zwickau
Langenweißbach	Zwickau
Laußig	Nordsachsen
Laußnitz	Bautzen
Lauta	Bautzen
Lauter-Bernsbach	Erzgebirgskreis
Lawalde	Görlitz
Leipzig	– (kreisfrei)
Leisnig	Mittelsachsen
Lengenfeld	Vogtlandkreis
Leubsdorf	Mittelsachsen
Leutersdorf	Görlitz
Lichtenau	Mittelsachsen
Lichtenberg	Bautzen
Lichtenberg/Erzgeb.	Mittelsachsen
Lichtenstein/Sa.	Zwickau
Lichtentanne	Zwickau
Liebschützberg	Nordsachsen
Liebstadt	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Limbach	Vogtlandkreis
Limbach-Oberfrohna	Zwickau
Löbau	Görlitz
Löbnitz	Nordsachsen
Lohmen	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Lohsa / Łaz	Bautzen
Lommatzsch	Meißen
Lossatal	Leipzig
Lößnitz	Erzgebirgskreis
Lugau/Erzgeb.	Erzgebirgskreis
Lunzenau	Mittelsachsen
Machern	Leipzig
Malschwitz / Malešecy	Bautzen
Marienberg	Erzgebirgskreis
Markersdorf	Görlitz
Markkleeberg	Leipzig
Markneukirchen	Vogtlandkreis
Markranstädt	Leipzig
Meerane	Zwickau
Meißen	Meißen
Mildenau	Erzgebirgskreis
Mittelherwigsdorf	Görlitz
Mittweida	Mittelsachsen
Mockrehna	Nordsachsen
Moritzburg	Meißen
Mücka / Mikow	Görlitz
Mügeln	Nordsachsen
Müglitztal	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Mühlau	Mittelsachsen
Mühlental	Vogtlandkreis
Mulda/Sa.	Mittelsachsen
Muldenhammer	Vogtlandkreis
Mülsen	Zwickau
Narsdorf	Leipzig
Naundorf	Nordsachsen
Naunhof	Leipzig
Nebelschütz / Njebjelčicy	Bautzen
Neißeaue	Görlitz
Neschwitz / Njeswačidło	Bautzen
Netzschkau	Vogtlandkreis
Neuensalz	Vogtlandkreis
Neuhausen/Erzgeb.	Mittelsachsen
Neukieritzsch	Leipzig
Neukirch	Bautzen
Neukirch/Lausitz	Bautzen
Neukirchen/Erzgeb.	Erzgebirgskreis
Neukirchen/Pleiße	Zwickau
Neumark	Vogtlandkreis
Neusalza-Spremberg	Görlitz
Neustadt in Sachsen	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Neustadt/Vogtland	Vogtlandkreis
Niederau	Meißen
Niederdorf	Erzgebirgskreis
Niederfrohna	Zwickau
Niederwiesa	Mittelsachsen
Niederwürschnitz	Erzgebirgskreis
Niesky	Görlitz
Nossen	Meißen
Nünchritz	Meißen
Obergurig / Hornja Hórka	Bautzen
Oberlungwitz	Zwickau
Oberschöna	Mittelsachsen
Oberwiera	Zwickau
Oberwiesenthal	Erzgebirgskreis
Oderwitz	Görlitz
Oederan	Mittelsachsen
Oelsnitz/Erzgebirge	Erzgebirgskreis
Oelsnitz/Vogtland	Vogtlandkreis
Ohorn	Bautzen
Olbernhau	Erzgebirgskreis
Olbersdorf	Görlitz
Oppach	Görlitz
Oschatz	Nordsachsen
Oßling / Wóslink	Bautzen
Ostrau	Mittelsachsen
Ostritz	Görlitz
Ottendorf-Okrilla	Bautzen
Otterwisch	Leipzig
Oybin	Görlitz
Panschwitz-Kuckau / Pančicy-Kukow	Bautzen
Parthenstein	Leipzig
Pausa-Mühltroff	Vogtlandkreis
Pegau	Leipzig
Penig	Mittelsachsen
Pfaffroda	Erzgebirgskreis
Pirna	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Plauen	Vogtlandkreis
Pockau-Lengefeld	Erzgebirgskreis
Pöhl	Vogtlandkreis
Priestewitz	Meißen
Pulsnitz	Bautzen
Puschwitz / Bóšicy	Bautzen
Quitzdorf am See	Görlitz
Rabenau	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Räckelwitz / Worklecy	Bautzen
Rackwitz	Nordsachsen
Radeberg	Bautzen
Radebeul	Meißen
Radeburg	Meißen
Radibor / Radwor	Bautzen
Ralbitz-Rosenthal / Ralbicy-Róžant	Bautzen
Rammenau	Bautzen
Raschau-Markersbach	Erzgebirgskreis
Rathen, Kurort	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Rathmannsdorf	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Rechenberg-Bienenmühle	Mittelsachsen
Regis-Breitingen	Leipzig
Reichenbach im Vogtland	Vogtlandkreis
Reichenbach/O.L.	Görlitz
Reinhardtsdorf-Schöna	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Reinsberg	Mittelsachsen
Reinsdorf	Zwickau
Remse	Zwickau
Reuth	Vogtlandkreis
Riesa	Meißen
Rietschen / Rěčicy	Görlitz
Rochlitz	Mittelsachsen
Röderaue	Meißen
Rodewisch	Vogtlandkreis
Rosenbach	Görlitz
Rosenbach/Vogtland	Vogtlandkreis
Rosenthal-Bielatal	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Rossau	Mittelsachsen
Roßwein	Mittelsachsen
Rötha	Leipzig
Rothenburg/O.L.	Görlitz
Sayda	Mittelsachsen
Scheibenberg	Erzgebirgskreis
Schirgiswalde-Kirschau	Bautzen
Schkeuditz	Nordsachsen
Schleife / Slepo	Görlitz
Schlettau	Erzgebirgskreis
Schmölln-Putzkau	Bautzen
Schneeberg	Erzgebirgskreis
Schönau-Berzdorf a. d. Eigen	Görlitz
Schönbach	Görlitz
Schönberg	Zwickau
Schöneck/Vogtl.	Vogtlandkreis
Schönfeld	Meißen
Schönheide	Erzgebirgskreis
Schönteichen	Bautzen
Schönwölkau	Nordsachsen
Schöpstal	Görlitz
Schwarzenberg/Erzgebirge	Erzgebirgskreis
Schwepnitz	Bautzen
Sebnitz	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Seelitz	Mittelsachsen
Sehmatal	Erzgebirgskreis
Seiffen/Erzgeb., Kurort	Erzgebirgskreis
Seifhennersdorf	Görlitz
Sohland a. d. Spree	Bautzen
Spreetal / Sprjewiny Doł	Bautzen
St. Egidien	Zwickau
Stadt Wehlen	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Stauchitz	Meißen
Steina	Bautzen
Steinberg	Vogtlandkreis
Steinigtwolmsdorf	Bautzen
Stollberg/Erzgeb.	Erzgebirgskreis
Stolpen	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Strehla	Meißen
Striegistal	Mittelsachsen
Struppen	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Stützengrün	Erzgebirgskreis
Tannenberg	Erzgebirgskreis
Taucha	Nordsachsen
Taura	Mittelsachsen
Thalheim/Erzgebirge	Erzgebirgskreis
Thallwitz	Leipzig
Tharandt	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Thermalbad Wiesenbad	Erzgebirgskreis
Theuma	Vogtlandkreis
Thiendorf	Meißen
Thum	Erzgebirgskreis
Tirpersdorf	Vogtlandkreis
Torgau	Nordsachsen
Trebendorf / Trjebin	Görlitz
Trebsen/Mulde	Leipzig
Treuen	Vogtlandkreis
Triebel/Vogtland	Vogtlandkreis
Trossin	Nordsachsen
Vierkirchen	Görlitz
Wachau	Bautzen
Waldenburg	Zwickau
Waldheim	Mittelsachsen
Waldhufen	Görlitz
Wechselburg	Mittelsachsen
Weinböhla	Meißen
Weischlitz	Vogtlandkreis
Weißenberg / Wóspork	Bautzen
Weißenborn/Erzgebirge	Mittelsachsen
Weißkeißel / Wuskidź	Görlitz
Weißwasser/O.L. / Běła Woda	Görlitz
Werda	Vogtlandkreis
Werdau	Zwickau
Wermsdorf	Nordsachsen
Wiedemar	Nordsachsen
Wildenfels	Zwickau
Wilkau-Haßlau	Zwickau
Wilsdruff	Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Wilthen	Bautzen
Wittichenau / Kulow	Bautzen
Wolkenstein	Erzgebirgskreis
Wülknitz	Meißen
Wurzen	Leipzig
Zeithain	Meißen
Zettlitz	Mittelsachsen
Zittau	Görlitz
Zschaitz-Ottewig	Mittelsachsen
Zschepplin	Nordsachsen
Zschopau	Erzgebirgskreis
Zschorlau	Erzgebirgskreis
Zwenkau	Leipzig
Zwickau	Zwickau
Zwönitz	Erzgebirgskreis