IMMO TIPP

Wertvolle Tipps zur Bewertung von Immobilien

Als Immobiliengutachter benötigen wir für die Bewertung von Immobilien und deren Darlegung in Verkehrswertgutachten die unterschiedlichsten Informationsquellen um eine ordentliche und kompetente Immobilienbewertung durchführen zu können. Hier möchten wir ein paar Tipps geben, welche für eine Orientierung bzw. als erste Informationen dienen können. Wie heißt es so schön bei der Bewertung einer Immobilie, es zählt nur Lage, Lage, Lage. Aus diesem Grund möchten wir Ihnen hier einige Quellen für die Einsicht von Bodenrichtwerten zur Verfügung stellen. Welche davon kostenpflichtig bzw. kostenfrei (online bzw. telefonisch) sind, haben wir für Sie gekennzeichnet. Schriftliche Auskünfte sind in den meisten Fällen mit Gebühren verbunden.  weiter lesen »

Urteil: Schadenersatz nach Immobilienkauf

Unbedingt fachmännische Hilfe holen!

Die Käufer einer Immobilie stellten fest, dass sich im Dachstuhl des Hauses der Holzbock tummelte und weitere Teile des Gebäudes von Schwamm befallen waren. Der bestellte Gutachter schätzte Sanierungskosten von über 62.000 Euro. Die stellten die neuen Hausbesitzer dem Verkäufer in Rechnung.

Da er die Schäden am Haus arglistig verschwiegen hatte, musste der Verkäufer für den Schaden haften. Die Schadensberechnung anhand der fiktiven Reparaturkosten erkannte das OLG Frankfurt allerdings nicht an. Der Käufer müsse vielmehr den mangelbedingten Minderwert des Hauses einklagen oder die Reparaturen ausführen lassen und die dabei entstandenen Kosten einklagen.

Zwei Gerichte – zwei Positionen

Im vergangenen Jahr hatte sich der Werkvertragssenat des Bundesgerichtshofs (BGH) gegen die fiktive Abrechnung im Werkvertragsrecht – Baurecht – ausgesprochen (Urteil vom 22.2.2018 – VII ZR 46/17).  Das OLG Frankfurt hat sich nun für den Bereich des Kaufvertragsrechts dieser Entscheidung angeschlossen. Für die Richter handelt es sich hier um eine Frage allgemeinen Schadenersatzrechts. Der Nacherfüllungsanspruch im Kauf- und Werkvertragsrecht seien inhaltsgleich. Deshalb könne es auch bei der Frage des Schadenersatzes wegen Nichterfüllung keine Unterscheidung geben.

Das Frankfurter Gericht sieht bei der Schadensbemessung anhand fiktiver Reparaturkosten die Gefahr einer nicht gewollten Überkompensation.  Der Käufer könne die mangelhafte Sache selbst eventuell kostengünstiger reparieren und hätte dann einen finanziellen Vorteil. – Mit seinem Urteil positioniert sich das OLG Frankfurt anders als das OLG Düsseldorf. Dort hatten die Richter in einem Fall entschieden, dass das BGH-Urteil zum Werkvertragsrecht nicht übertragbar sei.

Fazit

Solange der BGH keine Klarheit in die Verfahrensweise gebracht hat, sollten Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag festhalten, ob die Abrechnung nur geschätzter Reparaturkosten im berechtigten Mängelfall ausgeschlossen oder möglich sein soll.

OLG Frankfurt, Urteil vom 21. Januar 2019, Az. 29 U 183/17 (nicht rechtskräftig)

Quelle: Immobilienscout24.de

BGH Urteil zu Schimmelpilzgefahr

Mieter klagten auf Minderung der Miete und einen Vorschuss zur Beseitigung von Wärme­brücken in ihrer Wohnung. Diese bergen nachgewiesen das Risiko für Schimmel­pilz­bildung. Aber reicht bereits das Risiko eines Mangels aus? So entschied der Bundesgerichtshof:

In beiden Verfahren hatte das Landgericht Lübeck eine Minderung der jeweiligen Bruttomiete festgestellt und die Beklagte überdies zur Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 12.000 Euro für die Anbringung einer Innendämmung verurteilt. Das Gericht sah auf Grundlage der heute gültigen DIN-Vorschriften ein konkretes Risiko der Schimmelpilzbildung, das die Mieter allein mit “alltagsüblichem Lüftungs- und Heizverhalten” nicht verhindern könnten.

Landgericht sieht bauseits bedingten Mangel

Die Richter vertraten die Ansicht, dass von einem Mieter nicht verlangt werden könne, sein Schlafzimmer auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf mehr als 20 Grad zu beheizen. Weiterhin müsse es Mietern auch möglich sein, ihre Möbel ohne Abstand an den Außenwänden aufzustellen. Mit einem zweimaligen Stoßlüften von bis zu zehn Minuten pro Tag kämen die Mieter ihren Verpflichtungen nach. – Sei unter den genannten Bedingungen nicht sichergestellt, dass es zu keiner Schimmelpilzbildung komme, liege bereits hierin ein bauseits bedingter und vom Vermieter zu vertretender Mangel. Es komme nicht darauf an, ob Schimmel auch tatsächlich aufgetreten sei.

Bundesgerichtshof verweist auf geltende Bauvorschriften

Mit ihren vom Landgericht zugelassenen Revisionen zogen die Beklagten vor den Bundesgerichtshof (BGH). Mit Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs stellte fest, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den bei Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. Nur dann, wenn der tatsächliche vom vertraglich vorausgesetzten Zustand der Wohnung nachteilig abweiche, hätten die Mieter einen Anspruch auf Mietminderung und Mangelbeseitigung.

In den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten. Daher ist das Vorhandensein von Wärmebrücken in Wohnungen, die zu dieser Zeit errichtet wurden, ein allgemein üblicher Bauzustand.

(BGH-Urteile vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18)

Quelle: Immobilienscout24.de

Energieausweise kontrollieren – Viele Energieausweise laufen 2019 ab

Wer eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten will, muss dem Mietinteressenten seit Januar 2009 einen Energieausweis vorlegen, der die energetischen Kennwerte des Hauses enthält. Für Wohngebäude mit einem Baujahr bis 1965 galt diese Pflicht bereits seit Juli 2008. Da Energieausweise eine Laufzeit von zehn Jahren haben, werden viele von ihnen spätestens am 1. Januar 2019 ungültig und müssen daher erneuert werden. Vermietern, die keinen aktuellen Ausweis vorweisen können, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. (Quelle: immobilienscout24.de)

Bauvertrag: Worauf Bauherrn achten müssen

Die Regierung arbeitet an einer Reform des Bauvertragsrechts. Was das neue Bauvertragsrecht privaten Bauherren bringen soll – und worauf Bauherren achten müssen, bis das neue Bauvertragsrecht gilt.

Der Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts wird aktuell im Bundestag beraten. Er soll Verbesserungen für private Bauherren bringen, die schlüsselfertig, aber ohne eigenen Architekten bauen wollen. Wesentliche Punkte betreffen die Verbraucherbauverträge. Das sind solche, die zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer abgeschlossen werden und den Neubau eines Hauses oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude zum Inhalt haben.

Bis zum Inkrafttreten des geplanten Bauvertragsrechts müssen die Bauherren aber noch selbst auf vieles achten und ihre eigenen Interessen wahren. Auch wenn die Politiker das neue Bauvertragsrecht bereits als großen Erfolg loben – noch gilt es nicht! (Quelle: focus.de vom 16.08.2016) –> zum vollständigen Artikel

Stromfresser finden und abschalten

Versteckte Energiesünder können auch Sie pro Jahr Hunderte Euro kosten. Doch mit einfachen Mitteln spüren Sie die Stromdiebe auf und eliminieren sie

Das böse Erwachen kommt häufig erst bei der jährlichen Stromabrechnung. Hohe Strompreise und ein gestiegener Energiebedarf ergeben eine satte Nachzahlung und höhere Monatsraten für das kommende Jahr. Die elektronischen Gerätschaften, die ein Technikfan nach und nach ansammelt, haben daran einen entscheidenden Anteil. Sie treiben den Energieverbrauch zum Teil erheblich über die 3.500 kWh, die in einem deutschen Drei-Personen-Haushalt durchschnittlich im Jahr anfallen. Doch wo lässt sich sparen? (Quelle: focus.de vom 28.08.2016) –> zum vollständigen Artikel

Mietpreisbremse in Sachsen

Sachsen braucht keine Mietpreisbremse

Die sächsische Landesregierung sieht keinen Bedarf für die Einführung der Mietpreisbremse – auch nicht in Leipzig und Dresden. Es herrscht kein angespannter Wohnungsmarkt in Sachsen

In Ballungsräumen wie Leipzig und Dresden steigt die Nachfrage nach Wohnraum. Dennoch rechtfertigt die Lage nach Einschätzung der Landesregierung keinen Einsatz der Mietpreisbremse. In Dresden liegt die durchschnittliche Monatskaltmiete aktuell bei rund 7,98 Euro/m², in Leipzig bei 6,00 Euro/m². Experten analysieren derzeit den Wohnungsmarkt in Sachsen. Es ist davon auszugehen, dass die Neuerung weder in Leipzig und Dresden, noch im Rest des Bundeslandes zum Einsatz kommt. (Quelle: Immobilienscout24.de)

Dresden gründet neue Woba

Ausnahmsweise sind sich CDU, Linke, Grüne und SPD einig. Im August soll die Gesellschaft beschlossen werden.

Gut 10 Jahre nach dem Verkauf der städtischen Wohnungsbaugesellschaft haben sich die Vertreter von CDU, SPD, Linke und die Grünen zur Gründung einer neuen Wohnungsbaugesellschaft in Dresden verständigt.  Im August soll der Stadtrat von Dresden die Gründung beschließen. Als Ziel werden 10.000 Wohnungen angegeben. Zum kompletten Artikel (Quelle Sächsische Zeitung vom 23.07.2015)

Bestellerprinzip bei Vermietung

Bisher musste der Mieter bezahlen

Seit dem 1. Juni 2015 gibt es eine Änderung im Mietrecht. Das sogenannte “Bestellerprinzip” tritt in Kraft. Zukünftig muss derjenige den Makler bezahlen, der Ihn beauftragt hat. Diese Änderung des §2 im Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG) bezieht sich aber nur auf die Vermittlung von Mietverträgen. Der Verkauf von Eigentumswohnungen und Grundstücken bleibt davon unberührt. Diesbezüglich bleibt es so, dass der Käufer den Makler bezahlt. (mehr dazu Quelle: Focus.de)

Bodenrichtwerte im Landkreis Meissen sind online

Bodenrichtwerte vom Landkreis Meissen und der Städte Radebeul, Coswig, Weinböhla, Meissen, Riesa, Großenhain, Nossen und Radeburg sind online abrufbar

Seit diesem Jahr sind die vom Gutachterausschuss des Landkreises Zwickau und der Stadt Zwickau ermittelten aktuellen Bodenrichtwerte auf der Seite des Oberen Gutachterausschusses des Landes Sachsen online eingestellt. Damit sind im Moment für die meisten größeren Städte die Bodenrichtwerte online abrufbar. Demnächst werden die Landkreise Sächsische Schweiz – Osterzgebirge, Mittelsachsen und Landkreis Leipzig folgen. Eine detaillierte Aufstellung dazu – auch zu allen anderen Bundesländern – finden Sie auf unserer Seite ImmoTipps.

Bodenrichtwerte von Stadt Zwickau und Landkreis Zwickau sind online abrufbar

Seit diesem Jahr sind die vom Gutachterausschuss des Landkreises Zwickau und der Stadt Zwickau ermittelten aktuellen Bodenrichtwerte auf der Seite des Oberen Gutachterausschusses des Landes Sachsen online eingestellt. Damit sind im Moment auch für die größeren Städte wie Werdau, Crimmitschau, Oberlungwitz, Limbach-Oberfrohna, Lichtenstein, Meerane, Hohenstein-Ernstthal und Glauchau die Bodenrichtwerte online abrufbar. Demnächst werden die Landkreise Sächsische Schweiz – Osterzgebirge, Mittelsachsen und Landkreis Leipzig folgen. Eine detaillierte Aufstellung dazu – auch zu allen anderen Bundesländern – finden Sie auf unserer Seite ImmoTipps.

Vorkaufsrecht für Mieter bei Wohnungsverkauf

Vor dem Verkauf ihrer Wohnung müssen Mieter immer informiert werden. Als Käufer sollen sie vom Eigentümer bevorzugt werden. Werden sie benachteiligt, ist Schadenersatz fällig, urteilte der BGH.

Mieter können Schadenersatz verlangen, wenn sie bei Wohnungsverkäufen nicht über ihr Vorkaufsrecht informiert und dadurch benachteiligt werden. Dies hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az.: VIII ZR 51/14). Die Höhe des Schadenersatzes richtet sich nach dem für den Mieter entgangenen Gewinn.

In dem verhandelten Fall aus Hamburg hatte der beklagte Hausbesitzer sieben Eigentumswohnungen zum Preis von 1,3 Millionen Euro verkauft, ohne die später klagende Mieterin über ihr gesetzlich verbrieftes Vorkaufsrecht zu informieren.

Als der neue Hausbesitzer ihr dann die Wohnung für rund 266.000 Euro anbot, errechnete die Frau, dass sie bei Ausübung ihres Vorkaufsrechts die Wohnung rund 80.000 Euro billiger hätte erwerben können und forderte diesen Betrag vom damaligen Besitzer.

Der BGH entschied nun, dass Mietern ein entgangener Gewinn auch dann zustehen kann, wenn sie in solchen Fällen auf die Durchsetzung ihres Vorkaufsrechts verzichten, weil der ursprüngliche Vermieter ihnen die verkaufte Wohnung nicht mehr übereignen kann. Damit wurde der Fall zur weiteren Aufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen. (Quelle: welt.de)

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Immobilienbewertung in Dresden, Chemnitz und Zwickau

Grundsätzlich sind wir bundesweit für unsere Kunden tätig. Unser Hauptgebiet erstreckt sich jedoch auf die Bundesländer Sachsen, Thüringen, Sachsen-Anhalt und Brandenburg.