Grundsätzlich gilt, dass die Gutachten immer nach der aktuellen ImmoWertV von 2021 erstellt werden.
Das Kurzgutachten ist eine komprimierte Form des Verkehrswertgutachtens. Es beinhaltet Berechnungen zum Bodenwert, Berechnungen zum Gebäudewert (entweder kommt das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zur Anwendung) und die wertmäßige Einschätzung von Nebengebäuden.
Weiterhin gibt es Aussagen zur Lage, zum baulichen Zustand, zum Ausstattungsstandard, zum Sanierungs- und Modernisierungsgrad sowie zu vorhandenen technischen Anlagen (Heizung, Photovoltaik etc.) des Wohngebäudes.
Falls größere Instandsetzungsmaßnahmen bei der Besichtigung festgestellt werden, sind diese entsprechend im Gutachten vermerkt und werden, wenn möglich mit entsprechenden Kosten für die Instandsetzung in Ansatz gebracht.
Die Anlagen enthalten eine Fotodokumentation (Innen- und Außenaufnahmen), Grundrisszeichnungen vom Hauptgebäude sowie Karten zur Lageeinschätzung.
Auf Grund von Datenschutz könnten Innenaufnahmen von evtl. vorhandenen Mietern nicht gestattet sein. Eine Verwendung im Gutachten wäre dann nicht möglich.
Eine detaillierte Baubeschreibung (z.B. Art der Fenster, Art der Wand- und Deckenbekleidungen, Dacheindeckung etc.) ist in einem Kurzgutachten nicht enthalten.
Der Grund ist, dass ein Kurzgutachten in den meisten Fällen für den internen Gebrauch (z.B. Erbe , Schenkung oder Scheidung) erstellt wird und in diesem Fall alle Parteien die Immobilie kennen bzw. in Augenschein genommen haben.
Hier bekommen Sie einen Überblick über den Aufbau des Kurzgutachtens:
Deckblatt
Hier sind alle wichtigen Informationen zur Immobilie mit Bild und Ausweisung des Verkehrswertes
Vorbemerkungen
Allgemeine rechtliche Hinweise zum Copyright, Gewährleistung und Verwendung der vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Informationen und Dokumente.
Allgemeine Angaben
– Eigentümer
– Auftraggeber
– Zweck des Gutachtens
– Stichtag des Gutachtens (z.B. Erbfall, Scheidung, Verkauf)
– Gutachten über welche Immobilie (siehe Grundbuch)
– Gewährleistung und zur Verfügung gestellte Unterlagen/ Informationen
Grundstücksbeschreibung
Allgemeine Angaben
Einschätzung Makrolage, Einschätzung Mikrolage, Nachbarschaftsbebauung, Bebauung der Grundstücksfläche, Erschließungszustand (Zuwegung, Ver- und Entsorgung), Planungsrechtliche Einordnung
Rechtliche Gegebenheiten
Angabe von rechtlichen Gegebenheiten wie Grundbuch und Grundbucheintragungen (z.B. Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte, Leitungsrechte) oder nicht eingetragene Rechte, Angaben über Baulasten, Altlasten (wenn gewünscht), Angaben zum Planungsrecht (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Bauleitplan der jeweiligen Stadt/ Gemeinde) und zum Denkmalschutz
Bauschäden/ Baumängel/ Instandsetzungsrückstau
Ermittlung von objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (z.B. Bauschäden/ Baumängel, Instandsetzungsrückstau, Fertigstellungsaufwendungen etc.)
Gesamtbeurteilung
– Einschätzung des baulichen Zustandes, des Ausstattungsstandards sowie des Sanierungs- und Modernisierungsgrades
– Kurzbeschreibung der Immobilie
– Einschätzung der Restnutzungsdauer durch baulichen Zustand, Ausstattung und Sanierungs- und Modernisierungsgrad
Ermittlung des Bodenwertes (§ 13 – § 17 und § 40 – § 45 ImmoWertV)
– Einordnung des Grundstücks in Entwicklungszustand und Innen- und Außenbereich gemäß Baugesetzbuch
– detaillierte Berechnung nach Flurstücken und deren Nutzung
– Ermittlung von Belastungen durch evtl. vorhandenen Wege- und Leitungsrechte
Ermittlung des Sachwertes von Hauptgebäuden (§ 35 – § 39 ImmoWertV)
– Ermittlung des Gebäudetyps mit seinen Standardmerkmalen und dementsprechenden Kostenkennwerten
– Ermittlung der Bruttogrundfläche nach evtl. vorhandenen Bauplänen oder einem Aufmaß vor Ort
– Berechnung des vorläufigen Sachwertes mit Hilfe des Baupreisindex
– pauschale Einschätzung von Nebengebäuden (z.B. Gartenhaus, Garage)
– pauschale Werteinschätzung der Außenanlagen und sonstigen Grundstückseinrichtungen (z.B. Pool, Zisternen)
– Zusammenfassung aller vorläufigen Sachwerte inkl. dem Bodenwert
– Marktanpassung mit entsprechendem Marktanpassungsfaktor oder auch Sachwertfaktor (Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt)
Ermittlung des Ertragswertes von Hauptgebäuden (§ 27 – § 34 ImmoWertV)
– Ermittlung/ Herleitung des Liegenschaftszinssatzes
– Ermittlung des Bodenanteils
– Darstellung zukünftiges Nutzungskonzept
– Flächen (Wohn- und / oder Gewerbeflächen)
– Ermittlung/ Herleitung der entsprechenden Mietansätze (z.B. Mietspiegel der jeweiligen Stadt/ Gemeinde)
– Ermittlung der Bewirtschaftungskosten
– Ertragswertberechnung mit den ermittelten/ hergeleiteten Ausgangswerten und dem entsprechenden Barwertfaktor
Ermittlung des Verkehrswertes nach § 194 Baugesetzbuch des gesamten Grundstücks
– Marktangepasster Sachwert und evtl. vorhandene objektspezifische Grundstücksmerkmale und/ oder Rechte und Lasten (Wohnrechte, Nießbrauch) werden verrechnet
– Ergebnis ist der Verkehrswert der Immobilie
Anlagen
– Allgemeine Wertermittlungsgrundlagen
– Objektbezogene Wertermittlungsgrundlagen
– Begriffsdefinitionen in der Wertermittlung
– Fotografische Darstellung des Bewertungsobjektes
– Lagepläne und Liegenschaftskarte
– Baupläne/ Grundrisszeichnungen